宅基地可以買賣嗎?

    農村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉，賣給非本村人的屬于無效的買賣。

根據《土地管理法》第六十三條規定

    農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。

《土地管理法》第八條規定

    城市市區的土地屬于國家所有。 農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

宅基地使用權可以轉讓嗎?

1、宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況，應認定無效：

　(1)城鎮居民購買;

　(2)法人或其他組織購買;

　(3)轉讓人未經集體組織批準;

　(4)向集體組織成員以外的人轉讓;

　(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

2、宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：

　(1)轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地);

　(2)同一集體經濟組織內部成員轉讓;

　(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件;

　(4)轉讓行為征得集體組織同意;

　(5)宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一并轉讓;

宅基地糾紛怎么解決?

根據我國《土地管理法》的規定，宅基地糾紛的解決辦法，主要有三種：

(1)協商解決

　《土地管理法》第16條第1款規定："土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決。"據此規定，公民之間發生的宅基地糾紛，應當先通過協商的方式加以解決。

(2)行政解決

　《土地管理法》第16條第2款規定："個人之間，個人與單位之間爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。"該法還規定，侵犯土地的所有權或者使用權爭議，由縣級以上地方人民政府。

(3)司法解決

　《土地管理法》第16條第3款規定："當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以在接到處理決定通知之日起30日內，向人民法院起訴。''這表明公民之間就土地的使用權和所有權發生的糾紛，只與按照《土地管理法》第16條和第53條的規定，先經過有關行政機關的處理，對于處理決定不服，才可以向人民法院提起訴訟。否則，人民法院不予受理。但對于侵犯土地的所有權或者使用權的，被侵權人可以不經行政機關的處理，而直接向人民法院起訴。

　此外，宅基地糾紛還可以通過人民調解來解決。人民調解是指在調解委員會(包括城市的居民委員會和農村的村民委員會)的主持下，以國家的法律、法規規章、政策和社會公德為依據，對民間糾紛當事人進行說服教育、規勸疏導，促進糾紛當事人互相諒解，平等協商，從而自愿達成協議，消除紛爭的一種群眾自治活動。

農村宅基地使用權轉讓需要具備的條件

    （1）農村宅基地使用權只能在本村集體經濟組織內部成員之間進行轉讓。《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》第二條規定，農村住宅只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。

因此，農村宅基地作為集體經濟組織給予其本村村民的一項福利性待遇，村民基于其集體經濟組成成員身份而對宅基地享有使用權，非集體經濟組織成員無權獲得本村宅基地的使用權。

    （2）農村宅基地使用權進行轉讓需征得集體經濟組織的書面同意。

    （3）受讓人不得違反“一戶一宅”的法律規定。《土地管理法》第六十二條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

因此，在農村宅基地轉讓過程中，受讓人在本村應當滿足“一戶一宅”，不得存在“一戶多宅”的實際情況。一戶之中具有多個子女，符合分戶條件的，在依法進行分戶后，可以作為受讓人受讓取得本村宅基地使用權。

    （4）受讓人符合宅基地的其他分配條件。《土地管理法》第六十二條規定，農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。

    編制鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。農村村民出賣、出租、贈與住宅后再申請宅基地的，不予批準。

    國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

    因此，同村村民之間轉讓宅基地使用權應當同時符合上述相關法律規定。

    除此之外，本村村民在協商轉讓宅基地的過程中，為避免一時疏忽而引起不必要的糾紛，律師建議，協議受讓方還應當注意，出讓方是否為實際使用權人，是否具有相關權屬證件、案涉宅基地上建有的房屋是否存在共有關系、以及雙方應當訂立書面協議，并及時辦理過戶登記等相關手續。

    隨著城市化進程的推進，農村宅基地買賣的需要也逐步增加，我國相關的法律也在逐步完善。就目前已經實施的相關法律來看，即使2023年，農村宅基地買賣也是不符合法律規定的。

    因此廣大農民朋友在流轉宅基地及地上房屋時一定要慎重，避免因為“買賣”宅基地和房屋給自己造成損失。如確需進行流轉、“買賣”，可以咨詢專業律師。

農村的宅基地，為什么不能買賣？

    我國土地大體上分為兩類，國有土地和集體土地，其中宅基地就屬于集體土地，屬于農村農民集體所有。我們首先需要明確的是，土地本身所有權都不屬于個人所有，宅基地也并不是屬于現在的居住者。根據現有法律規定作為個人，我們能夠擁有的僅僅是土地使用權和占有權利。并且這個使用權也有一定的時間限制。

    因此，既然土地本不屬于自己所有，那么也就不可能買賣土地，因為人沒辦法買賣不屬于自己的東西。宅基地同理也是如此。

宅基地使用權能否轉讓，如何轉讓？

法律上，宅基地和國有土地一樣，也是有使用和占有權的。

    《中華人民共和國物權法》第一百五十二條 規定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。”

同理，宅基地使用權其實是可以轉讓的，但是宅基地使用權的轉讓，會有自己的相關規定，會更加復雜。

第一，宅基地使用權本身和房子是不能分開轉讓的

    我們都知道類似市面上的商品房，經常都是政府統征土地，把集體所有土地變為國有土地后，然后進行公開拍賣，最后被某公司拍賣成功后，進行開發，最后修建成房子后，房子賣給消費者，消費者這時候擁有的就是房子的使用權。

    而宅基地首先，并不能單獨出售，必須和住房所有權一起，也就是你不能說地給你，房子轉讓給另外的人。因此并不存在宅基地作為地皮單獨售賣。

第二，宅基地使用權轉賣更復雜

商品房一個人可以很多套，但是宅基地使用權轉讓，法律上，有很多的限制性規定。

（1）村住宅使用權轉讓對賣家限制要求更嚴格

    比如農民的住宅不得向城市居民出售，并且很多地方，宅基地是只能轉賣給本地村民，還必須村委會同意，縣政府批準。

    這個規定其實也可以理解，更多是出于對宅基地的保護，怕地皮被人為惡劣炒作，最終導致村民沒有宅基地使用，市場混亂，因此宅基地使用權轉讓的確比國有土地苛刻。

2）農村住宅售賣后，不能再申請

    宅基地一開始，就并不是村民購買使用權，而是分配申請，因此法律上，對此也有限制，那就是如果一個村民把自己宅基地出賣或者出租后，然后說，我沒有宅基地，要求村集體再給一塊地。

    根據《土地管理法》第六十二條規定農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準。因此，總結下提問，農村的宅基地為什么不能買賣？那是因為宅基地本身就是農村村民集體所有，而不是個人所有，因此既然不是自己所有，也談不上宅基地買賣。

    但是宅基地使用權是可以轉讓的，但是宅基地使用權轉讓有更多限制，比如不能單獨轉讓，對賣家要求也更苛刻。